Derechos en relación con los gastos derivados de las hipotecas y las cláusulas abusivas
En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que aquellas cláusulas en contratos de préstamo hipotecario que hiciesen recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca debían ser consideradas abusivas.
Una cláusula declarada abusiva es considerada nula, teniéndose por no puesta en el contrato, como si nunca hubiese existido.
¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?
Los firmantes de la hipoteca que hubiesen abonado gastos hipotecarios derivados de una cláusula considerada nula podrán reclamar la devolución de los importes abonados de acuerdo con la misma.
¿Se pueden reclamar los gastos, aunque la hipoteca ya esté cancelada?
Quien haya suscrito un contrato de préstamo que incluya alguna cláusula abusiva puede reclamar gastos, independientemente del hecho de que la hipoteca esté activa, esté cancelada, se haya vendido el inmueble sobre el que se constituyó o haya habido novaciones sobre el contrato de préstamo inicial.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
Todos los gastos de constitución hipotecaria que estuviesen incluidos en la cláusula abusiva y que hubiesen sido abonados por el consumidor en concepto de: gastos de gestoría; los gastos de registro de la propiedad y notaría, así como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), teniendo en cuenta los siguientes criterios:
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Los gatos de gestoría recaen íntegramente sobre el prestamista desde el 16 de junio de 2019, sin que existieran previsiones legales al efecto de forma previa.
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Los gastos de registro recaen sobre el prestamista, al ser el sujeto a favor de quien se inscribe o anota el derecho.
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Los gastos de notaría recaerían a partes iguales entre prestatario y prestamista hasta el 15 de junio del 2019.
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A partir de esa fecha, el arancel notarial de la escritura del préstamo hipotecario recae de forma exclusiva sobre el prestamista, mientras que los de las copias los asumirá quien las solicite.
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El impuesto AJD recae sobre el prestamista si la hipoteca es posterior al 10 de noviembre del 2018, y sobre el prestatario en caso contrario.
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La comisión de apertura podrá ser objeto también de reclamación cuando la entidad financiera no pueda acreditar que hubiera informado de forma clara y comprensible sobre su aplicación en la hipoteca y no pueda acreditar que se corresponden con un servicio efectivamente prestado o con gastos reales en los que hubiera incurrido la entidad.
¿Hasta cuándo puedo reclamar los gastos?
Dicha cuestión ha sido planteada al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Si el plazo empieza cuando el Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos, que fue el 23 de enero de 2016, en este caso, el plazo terminaría el 23 de enero de 2024.
Por el contrario, si dicho plazo comienza desde el momento en que la justicia europea sentó jurisprudencia sobre las operaciones sujetas a plazos de prescripción, que fue el 9 de julio y el 16 de julio de 2020, en este escenario, el plazo para reclamar acabaría el 9 de julio o el 16 de julio de 2025.
Con toda esta información y sin que la Justicia Europea se haya pronunciado todavía, el cliente puede reclamar al menos hasta el 23 de enero de 2024.
¿Cómo puedo reclamar la devolución de estos gastos?
En primer lugar, y tras reunir la información necesaria, principalmente las facturas relacionadas con los gastos a reclamar, se recomienda presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente o el Defensor del Cliente de la entidad que otorgó el préstamo hipotecario.
Puede consultar los datos de todos los servicios de atención de las entidades financieras en la página web del Banco de España:
La entidad debe responder a la reclamación en un plazo máximo de un mes.
En el caso de que no respondan a la reclamación o el consumidor no esté conforme con la respuesta recibida, la vía más efectiva para la recuperación de los importes pagados es la vía judicial.
Como alternativa a la vía judicial, el consumidor puede presentar la reclamación ante el Sistema Arbitral de Consumo. No obstante, este sistema alternativo para la resolución de conflictos de consumo se basa en la voluntad expresa de las partes, de manera que en el momento que la entidad financiera rechaza adherirse a este sistema de arbitraje el expediente se archiva.
Por otra parte, independientemente de las opciones anteriores, si el consumidor considera que la entidad financiera ha incurrido en infracción de la normativa de consumo, como es la potencial inclusión de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, podrá presentar una denuncia ante los órganos administrativos de consumo de la Comunidad Autónoma de Madrid para la incoación, en su caso, de un posible expediente sancionador a la entidad financiera, teniendo en cuenta que no implica la devolución al interesado de los importes que hubiera abonado.
