Hipotecas
Hipotecas y préstamos hipotecarios
Aunque habitualmente se confundan, se trata de dos conceptos diferentes.
En una definición más completa, el préstamo hipotecario sería un préstamo de dinero de una entidad financiera a su cliente/a, para que éste lo restituya en los plazos pactados, a cambio de unos intereses concretos, más comisiones, y con un plazo de vencimiento determinado. La hipoteca sería la afección o sujeción de la vivienda al pago de ese préstamo.
Simplificándolo, el préstamo hipotecario sería la deuda, y la hipoteca la garantía de que dicha deuda va a ser devuelta a la entidad financiera.
Hipoteca sería, en definitiva, el contrato destinado a la compra de un inmueble o vivienda por el cual el banco presta una cantidad de dinero a un determinado tipo de interés, más comisiones, y el cliente se compromete al pago de dicha financiación en un plazo determinado con unas determinadas cuotas.
Incluye, entre otros aspectos, condiciones de amortización, plazo, comisiones, o cláusulas limitativas y condicionantes del préstamo (cláusulas suelo-techo, de comisión por impago, de amortización anticipada del préstamo...).
Intereses
Hay tres tipos:
- Fijo: Es más elevado.
- Variable: Oscila según el índice de referencia
- Mixto: Fijo los primeros años y después variable.
En el caso de interés variable, la variación suele ser anual, y normalmente está configurado por dos elementos: el tipo de interés de referencia (habitualmente el Euribor) y el llamado diferencial, un porcentaje que se le suma al tipo de referencia y que conjuntamente forman el tipo de interés final que se aplica a la clientela.
Para comparar un préstamo con otro, el indicador más usual suele ser el tipo de interés; y dado que éste suele ser variable y referenciado habitualmente al Euribor, lo normal es fijarse en el diferencial para encontrar el préstamo más económico.
Comisiones
El banco puede cobrarlas por los servicios de mediación y gestión. Son las siguientes:
- Comisión de apertura: En el momento de otorgar el préstamo. Por gastos administrativos y de gestión.
- Comisión por amortización anticipada: Cuando se devuelven anticipadamente cantidades del préstamo.
- Comisión por cancelación: Cuando se devuelven anticipadamente las cuantías pendientes del préstamo.
- Comisión por novación: Es una renegociación del préstamo hipotecario por el cual la entidad se cobra una comisión sobre el capital pendiente de amortizar.
- Comisión de subrogación: Cuando se vende una vivienda con hipoteca y se traslada la hipoteca a la persona compradora.
La denominada Comisión por retraso en el pago de algunas de las cuotas ha sido declarada abusiva por el Banco de España y, por tanto, nula de pleno derecho por numerosas Audiencias Provinciales. No se debe admitir en ningún caso el cobro ilegal de esta comisión.
Sí puede cobrarse una comisión por comunicación de la situación de deuda, siempre que realmente exista el gasto y esté justificado, según el Banco de España, no bastando una simple comunicación por correo. Pero, la mayoría de Audiencias Provinciales han declarado que dicha Comisión es nula e ilegal. Por tanto, debe ser reclamada.
No debe confundirse esta comisión con el Interés de demora, que sí puede ser aplicado. En 2013, el Gobierno ha limitado dicho interés al 12% para las nuevas hipotecas así como para las actuales que entren en mora (no para el resto).
Vencimiento anticipado del importe a pagar restante
Se establece por impago de 3 cuotas. Aunque en la escritura aparece que se puede ejecutar por dudas sobre la solvencia del cliente, existen cláusulas que obligan, frente a situaciones como la disminución del valor de la finca o cualquier disminución patrimonial, a ofrecer otro tipo de garantías.
Productos vinculados
La concesión del préstamo puede ir vinculada a la contratación de otros productos, como seguros, domiciliación de nómina, etc. Sin embargo, el único seguro obligatorio es el seguro de continente contra incendios y puede ser contratado tanto con la aseguradora del banco como con otra a elección de la persona cliente.
La contratación del resto de productos vinculados es opcional, y de hacerse, es recomendable la contraprestación, o sea, un beneficio para la clientela, como deducciones, mejoras de cuota… Los bancos no suelen informar de ello, ni de la posibilidad de cancelarlos en cualquier momento.
Tasación del inmueble
Suele hacerla el propio banco, concediendo los préstamos conforme a ella. Pese a las reformas legislativas, en las que se intenta desvincular las tasaciones de los inmuebles a las entidades bancarias, lo cierto es que, en la mayoría de las ocasiones, se elige el servicio de tasación que ofrece el propio banco.
Oferta vinculante
La oferta que el banco hace a la persona compradora es vinculante (obliga a ambas partes a cumplirla si damos nuestra conformidad), es obligatoria, y debe coincidir exactamente con la escritura notarial del préstamo hipotecario.
Debe ser facilitada por escrito y con tiempo suficiente (al menos tres días antes de la firma del préstamo) para estudiarla con detenimiento y consultar con un experto, si fuera necesario, las distintas cláusulas de la hipoteca. Hasta no tenerlo todo claro, no se debe firmar en la notaría, la cual por su parte, comprobará que la escritura del préstamo hipotecario coincide con la oferta vinculante (o sea, que el banco no ha incluido cambios sin informar al cliente).
Cláusula suelo y techo
Aparecen en la mayoría de las hipotecas de interés variable de una forma u otra. Hacen referencia a la imposición de un tipo de interés mínimo (cláusula suelo) y máximo (cláusula techo) a pagar por quien ha suscrito la hipoteca, con el objetivo de protegerle de las fluctuaciones en el mercado de dicho interés.
Así, si el tipo de interés baja más allá de la cláusula suelo, el cliente no se podría beneficiar de dicha bajada. Y, en teoría, si sube más allá de la cláusula techo, no tendría que pagar por encima del interés estipulado en la cláusula. Pero en la práctica, la cláusula techo, o no aparece en el contrato, o se encuentra alejada del índice de referencia, por lo que es difícil beneficiarse de ella.
Una reciente sentencia (Tribunal Supremo número 241/2013, de 9 de mayo) ha declarado legales las cláusulas suelo siempre que cumplan los requisitos de:
- Transparencia: Dar a conocer la existencia de dicha cláusula y qué conlleva.
- Claridad: Establecer claramente la existencia de dichas cláusulas y los escenarios sobre su aplicación.
- Reciprocidad: Si existe cláusula suelo, que sea recíproca con la cláusula techo en condiciones de equidad para ambas partes.
Las cláusulas suelo aplicadas que no cumplían dichos requisitos están siendo anuladas por los Tribunales.
En las hipotecas antiguas es recomendable denunciar las cláusulas suelo, ya que en un 99% de los caso son ilegales. En las hipotecas nuevas no se debe admitir esta cláusula. Hay muchos bancos que no la tienen, pero hay que asegurarse de que no incluyen otra cláusula que a efectos prácticos implique lo mismo.
